طرق التنفيذ - الفصل الأول

 

 

طرق التنفيذ

مطبوعة للمستوى الخامس والسادس تخصص شريعة وقانون

إعداد د/ عبد الحاكم حمادي

جامعة غرداية

السداسي السادس

 

 

 

 

 

 

عنوان الوحدة: وحدة التعليم الاستكشافية

المادة: طرق التنفيذ (الاجباري)              الرصيد"02             المعامل:01

أهداف التعليم:  تمكين الطالب من لاطلاع على الأحكام القانونية المتعلقة بتنفيذ الأحكام القضائية، وهو جوهر العمل القضائي

 المعارف المسبقة: المعارف المكتسبة في مدخل العلوم القانونية، وكذا الإجراءات المدنية و الإدارية

محتوى المادة:

تعريف الحجز وأحكامه

القواعد التي تحكم الحجز

أنواع الحجوز

الحجز التحفظي

 الحجز التنفيذي على المنقول، العقارات

البيع بالمزاد

 توزيع حصيلة التنفيذ

طريقة التقييم: امتحان

المراجع: أنظر قائمة المصادر والمراجع

المحاضرة الثامنة:

الحجز التحفظي مفهومه، خصائصه، آثاره[1]

 

مدخل: 

إذا لم یتمكن الدائن من الحصول على حقه ودیا من المدین ، فله أن یلجأ إلى إجراءات التنفیذ الجبري إذا استكمل شروطها ممثلة في مقدمات التنفيذ باعتبارها وسیلة لإجبار المدین على الوفاء ولیس تنفیذا جبریا.

كما أن للدائن الحق في إتباع إجراءات الحجز التحفظي قبل إتباع إجراءات الحجز التنفیذي إذا رأى ضرورة لذلك كالمحافظة على محل التنفیذ إلى غایة إجراء عملة التنفیذ.[2]

 وعليه فالحجز التحفظي: نظام إجرائي خاص بالتنفیذ الجبري، بمقتضاه یتم وضع مال معین من أموال المدین  سواء كان عقارا أو منقولا، تحت ید القضاء، بقصد منعه من التصرف فیه تصرفا یضر بحقوق الدائنین حتى يتم بیعه وإستفاء حقهم من ثمنه.[3]

أنواع الحجز:

يتنوع الحجز من حيث الاجراء الى ثلاثة أنواع هي: الحجز التحفظي، الحجز التنفيذي، و الحجز الإستحقاقي. ومن حيث المضمون يتنوع الى: الحجز على مال المدين المنقول، والحجز على ما للمدين لدى الغير. والحجز على العقار

أولا: أنواع الحجز من حيث الاجراء

الحجز التحفظي:  هو إجراء وقائي كحجز منقولات المدين خشية فراره أو تهربيه لهذه الأموال، وهو يهدف إلى ضبط المال المحجوز ووضعه تحت يد القضاء، ومن ثم لا يشترط فيه وجود السند ولا يسبقه إعلان لهذا السند أو تكليف بالوفاء ولا يعقبه بيع لأنه ليس حجزا تنفيذيا.

الحجز التنفيذي : هو وضع مال المدين تحت يد القضاء تمهيدا لبيعه. وسداد حق الدائن من ثمنها ويزول أثره. للتنفيذ بهذا المعنى.

 الحجز الإستحقاقي : هو أيضا حجز تحفظي وهو الحجز الذي يوقع مالك المنقول أو صاحب حق عيني آخر عليه، خوله حق التتبع في يد من يحوزه تمهيدا لتسلمه، فليست الغاية من هذا الحجز بيع الأموال المحجوزة بل إعادة المال المنقول إلى الشخص الذي يدّعي أنّ له حق امتياز أو حق ملكية. 

ثانيا: أنواع الحجز من حيث المضمون[ أي التنفيذ على المحجوز عليه]

يتنوع الى: الحجز على مال المدين المنقول، والحجز على ما للمدين لدى الغير. والحجز على العقار 

وظائف الحجز التحفظي

للحجز التحفظي وظيفة وقائية: هي تقييد سلطة المدين على مال معين حماية لحق الحاجز. فلا يخرج المال المحجوز من ملك صاحبه وإنما يبقى مالكا له إلى أن يباع.

يترتب على الحجز التحفظي: أن المال المحجوز، يظل داخلا في الضمان العام لسائر الدائنين، إذ يجوز لأي دائن آخر أن يوقع الحجز على ذات المال و يشترك مع الحاجز الأول في إقتسام حصيلة التنفيذ على وجه المساواة، ما لم يكن له حق التقدم بناء على أفضلية موضوعية:  رهن أو إمتياز ، أو تخصيص.

الحجز بأنواعه من باب النظام العام، لا يجوز الاتفاق على مخالفته، نظمه المشرع وحدد القواعد الخاصة بكل نوع من انواعه،

للحجز التنفيذي وظيفة أخرى تتمثل في تحديد الأموال التي ستنتزع ملكيتها

حتى فيما زاد عن قيمة دين الحاجز ، إلا أنه عند البيع لا يجوز أن يجاوز بيع القدر الضروري لوفاء حق الدائن و تغطية المصروفات . إذا قام المدين بالوفاء الاختياري فإن الدين ينقضي الدين حينئذ ويسقط الحجز [4]

 

 

 

التعريف القانوني للحجز التحفظي

الحجز التحفظي تناوله قانون الاجراءات المدنية والادارية في المواد: من 646 الى 666

عرفته المادة: 646 من: ق إ م إ بقولها: الحجز التحفظي هو وضع أموال المدين المنقولة المادية والعقارية تحت يد القضاء ومنعه من التصرف فيها، ويقع الحجز على مسؤولية الـدائن..

خصائص الحجز التحفظي:

1_ من منطوق هذه المادة نفهم أن الحجز التحفظي هو: ﺇﺟﺮﺍﺀ ﺍﺣﺘﺮﺍﺯي  ﻳﻠﺠﺄ ﺇﻟﻴﻪ ﺍﻟﺪﺍﺋﻦ ﻟﻀﻤﺎﻥ ﺣﻘﻪ ﻓﻲ ﻣﻮﺍﺟﻬﺔ ﻣﺪﻳﻨﻪ و حماية نفسه من خطر قيام المدين بتنظيم مسألة اعساره كأن يتصرف في أمواله الى مشتري حسن النية لا يمكن استردادها منه ،

2_ لا يلزم في الحجز التحفظي القيام بمقدمات التنفيذ، فقط استصدار امر بالحجز اذا لم يكن مع الدائن سند تنفيذي أو حكم غير واجب النفاذ، وفي هذه الحالة وجب على الحاجز رفع دعوى صحة الحجز  و ثبوت الدين،

3_ يجوز للمدين تأجير الأموال المحجوزة بترخيص من رئيس المحكمة التي أمرت بالحجز، يتم بموجب أمر على عريضة.[5]

4_ ﻳﻨﺘﻬﻲ ﻣﻔﻌﻮل الحجز التحفظي ﺑﻤﺠﺮﺩ ﺗﺤﻮﻳﻠﻪ ﻟﺤﺠﺰ ﺗﻨﻔﻴﺬﻱ، ويستوفي الدائن جميع مقدمات التنفيذ لذا فهو اجراء مؤقت.

5_  لا يختص الحجز التحفظي بالمنقولات من الاموال، بل وحتى العقارات سواء كان المال في حيازة المدين  أو غيره.[6]

الشروط الواجب توافرها لتوقيع الحجز التحفظي :

قبل مباشرة الحجز التحفظي يشترط أن يكون الحاجز دائنا، بدين محقق الوجود، وحال الاداء، وأن يستصدر أمرا بالحجز. نتناولها كالتالي:

اولا: أن يكون الحاجز دائنا:

معناه قبل مباشرة الحجز يشترط في الحاجز ان يثبت علاقة المديونية بسند دين،« أو كان لديه مسوغات ظاهرة ترجح وجود الدين. »[7]

بدين محقق الوجود:

 وهذا ما نصت عليه المادة 647 ق ا م ا "يجوز للدائن بدين محقق الوجود أن يطلب بعريضة مسببة مؤرخة و موقعة منه أو ممن ينوبه إذا كان حاملا لسند دين أو كان لديه مسوغات ظاهرة ترجح وجود الدين و يخشي فقدان الضمان لحقوقه. يدخل في محقق الوجود الدين المتنازع فيه، أما إن كان الدين احتماليا فلا يجوز الحجز بمقتضاه.

حلول الأداء :

يقصد بهذا الشرط ألا يكون الدين مؤجلا قانونا أو اتفاقا أما إذا سقط الاجل لسبب من الأسباب التي نصت عليها المادة: 211 من ق م ج. فان الأجل يحل و يجوز توقيع الحجز التحفظي. و ينبغي تحقق هذا الشرط عند توقيع الحجز أما عند طلب الحجز فلا يعد هذا الشرط لازما .

وأن يستصدر أمرا من القضاء.

هذا الشرط لازم لإظهار سلطة القانون يتطلب إجراءات محددة، معناه:  يتم الحجز التحفظي بموجب أمر على عريضة تقدم الى رئيس المحكمة التي يوجد بدائرة اختصاصها موطن المدين أو مقر الأموال المطلوب الحجز عليها  علي أن ترفق العريضة بسند الدين إن وجد، فإن لم يوجد فالمقدار التقريبي للدين الذي من أجله صرح بالحجز، و يفصل رئيس المحكمة في أجل 5 أيام من تاريخ ايداع العريضة بأمانة ضبط المحكمة انظر: المادة 649 ق ا م ا .

أما إذا تعلق الحجز التحفظي بعقارات المدين فان أمر الحجز يقيد بالمحافظة العقارية التي يوجد بدائرة اختصاصها العقار خلال أجل 15 يوما من تاريخ صدوره و الا كان الحجز باطلا المادة 652 ق ا م ا .

 بمجرد الحصول الدائن علي أمر الحجز التحفظي عليه تبليغه الى المدين طبقا للمادة: 659 من ف إ م إ  و يقوم المحضر القضائي بتحرير محضر حجز و جرد الأموال الموجودة تحت يد المدين أو تابعه كالبواب والسائق....

ويسلم نسخة منه الى المدين تحت طائلة البطلان علي أن تبقي الأموال محل الحجز تحت يد المحجوز عليه، له أن ينتفع بها انتفاع أب الأسرة الحريص و أن يتملك تمارها مع المحافظة عليها الي غاية تثبيت الحجز المادة 659-661 ق ا م ا  و إذا واجهت المحضر صعوبات يمكنه الاستعانة بالقوة العمومية.

وإذا كان المال سندات تجارية لفائدة المدين أو مجوهرات فيجب تعيينها وتوصف وصفا دقيقا في محضر الحجز  وتودع في أمانة ضبط المحكمة مع أصل المحضر مقابل وصل طبقا للمادة: 646 من ق إ م إ

تتبيت الحجز التحفظي :

ألزمت المادة 662 ق ا م ا الدائن أن يرفع دعوي تتبيت الحجز أمام محكمة الموضوع[8] في أجل أقصاه 15 يوما من تاريخ صدور أمر الحجز و الا كلا من الحجز و الاجراءات التالية له باطلة

وللمحكمة أن تقضي بصحة الحجز و تثبته كما يمكنها أن تقضي برفع الحجز كليا أو جزئيا وحينئذ تحكم و جوبيا برفع الحجز و تفصل في الطلبات التعويض المدنية عند الاقتضاء حسب المادة 666 ق ا م ا 

رفع الحجز التحفظي

طبقا لأحكام المادة: 663 من ف إ م إ يجوز للمدين المطالبة برفع الحجز بموجب دعوى استعجالية في:

-حالة 1 : إذا لم يسع الدائن رفع دعوى تتبيت الحجز التحفظي في أجل المحدد 
-الحالة 2 : إذا قام المدين بإيداع مبالغ مالية بأمانة ضبط المحكمة أو بمكتب محضر القضائي لتغطية الدين و المصاريف .

الحجز التحفظي في الفقه الاسلامي

النظام القضائي في الفقه الاسلامي عرف موضوع التدابير التحفظية قبل التشريع الوضعي فقد عقد لها ابن فرحون في كتابه التبصرة فصل في توقيف الشيئ المتنازع فيه[9] و التسولى في البهجة فصل في التوقيف[10] كما تناولها ميارة في العاصمية عند شرح قول ابن عاصم: [11]

ثلاثة لا توجب الحق نعم؟؟؟   توجب توقيفا به حكم الحكم

يستخلص من كلامهم رحمهم الله في هذه المواضع: أن توقيف المدعى فيه يكون إما في شكل حجر تحفظي يأخد شكل حجر استحقاقي عقارا كان او منقولا أو في شكل حراسة قضائية، بوضع الشيئ المتنازع فيه تحت أيدي امينة وإما في شكل ايقاف الاشغال  أو منع إحداث تغيير المدعى فيه. [12]

كما أن الفقه الاسلامي عرف حالات من الحجز التحفظي على مال المدين بالمعنى الحديث قال ابن فرحون عند حديثه على أنواع الغرماء[13] إن الغريم المعسر الذي ليس بمعدم وهو الذي يضر به تعجيل القضاء يؤخر الى أن يوسر ويمكنه القضاء من غير مضرة تلحقه مرغب فيه ومندوب اليه، واضاف إن شيوخ قرطبة يفتون بتأخيره بالاجتهاد على قدر المال وقلته ولا يوكلون عليه حق بيع عروضه وعقاره في الحال بخلاف ما كان يفتي به فقهاء الاندلس من التوكيل عليه بتعجيل بيع ماله وتعجيل انصافه

كما ورد هذا في باب الضمان في البهجة شرح التحفة للتسولي:[14] بأنه إذا باع منه ضيعة الى أجل وبعد مضي الاجل ظهر منه خلاف ما كان يظهر عليه وخشي صاحب الحق أنه إن بقي على حاله لا يجد عند الاجل قضاء فإن من حق البائع  أخذه بوثيقة من رهن أو حميل أو يضرب القاضي على يديه في الضيعة ويشهد انه منعه من التصرف ويظهر ذلك فيما فاله اللخمي  قال البرزلي هذا ما قاله أبو عمران في الغريم يريد السفر قبل الأجل أو ظهرت منه وجوه الريبة أنه يريد التهرب أو الهروب أو السفر الى بلد لا تجري فيه الأحكام فإنه يوثق منه. وهذا عين ما أشارت له الفقرة الثالثة من المادة:347 من ف إ م إ : يجوز للدائن الحجز تحفظيا على المنقولات إذا كان حاملا للسند أو كان لدينه مسوغات ظاهرة ويجوز له ايضا في احدى هاتين الحالتين أن يستصدر إذنا بقيد رهن حيازي على محل تجارة المدين، ويجوز له أخيرا إذا كان حاملا لسند أن يحصل على إذن بقيد مؤقت لرهن فضائي على عقارات مدينه.

 

 

 

 

 

المحاضرة التاسعة

الحجوز التنفيذية،

تقسيم: الأصل أن يقوم المدين بالوفاء الاختياري لدينه استجابة لعنصر المديونية المترتب عن الالتزام، أما إذا امتنع عن الوفاء اختياريا كان للدائن أن يستعين بعنصر المسؤولية ليجبره على الوفاء بإتباع إجراءات الحجز على أمواله و استفاء الدين منها أو من ثمنها بعد البيع[15]

في هذه المحاضرة نتناول أنواع الحجز من حيث المضمون[ أي التنفيذ على المحجوز عليه] الذي يتنوع الى: الحجز على مال المدين المنقول، والحجز على ما للمدين لدى الغير. والحجز على العقار.

أولا: الحجز على مال المدين المنقول،

الحجز لغة الفصل بين الشيئين[16]

في اصطلاح الفقه الاسلامي: الفقهاء رحمهم الله لم يستعملوا هذا اللفظ بل استعملوا لفظ الحجر وعرفوه بمنع الانسان من التصرف في الزائد من ماله.[17] قال ابن عرفة: الحجر: صفة حكمية توجب منع موصوفها نفوذ تصرفه في الزائد على قوته أو تبرعه بماله.[18]

الحجز عند القانونيين: الحيلولة بين المدين وبين ماله بقدر ما للغريم من حق محكوم به، ومنعه من التصرف فيه.[19]

الفرق بين الاتجاهين أن الفقهاء عرفوا الحجر بالنظر الى المال المحجوز والقانونيين عرفوه بالنظر الى دين الحاجز.

الحكمة من الحجز: يساهم الحجز  في تحقيق المصالح ودفع المفاسد إذ هو سبب في المحافظة على السياسة العامة للمال فهو وسيلة للمدين بأداء ما عليه، وتمكينا للدائن بأخذ ما له.[20] سمي التنفيذ الجبري على المنقول بالحجز التنفيذي تمييزا له عن الحجز الاحتياطي على المنقول.[21]

المال المنقول هو: الشيء المملوك الذي يمكن نقله كالبضائع والأثاث والسيارات[22]  أي:  ما أمكن تحويله على هيئته من غير نقص.[23]

وعرفته المادة: 682من ق م ج بقولها: كل شيء يمكن نقله من مكان الى آخر دون تلف أو فقدانه لقيمته، وغير مستقر بحيزه فهو منقول.

المشرع الجزائري نظم أحكام إجراءات الحجز في الفصل الرابع من الباب الخامس المواد: من 687 الى 718 من ق إ م إ .

 والحجز على العموم يقوم بمرحلتين: أولا: وضع أموال المدين تحت القضاء لمنعه من التصرف فيها بما يضر الدائن.

 ثانيا: بيع هذه الأموال بما يعادل الدين والمصارف التابعة له.

الأموال المنقولة قد تكون تحت يد المدين وطريق الوصول إليها يكون بالتباع الإجراءات التالية:

أولا استخراج أمر على عريضة

إذا لم يقم المدين بالوفاء بعد إنقضاء أجل خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بالوفاء وفقا لأحكام المادة 612 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية أجازت المادة 687 من القانون المذكور للدائن أو المستفيد من السند التنفيذي الحجز على أي منقول مادي مملوك للمدين في حيازته بعد حصوله على أمر على عريضة من القضاء طبقا للفقرة الثانية من المادة: 687 من ق إ م إ يجب أن يحصل طالب الحجز على أمر على عريضة يصدره رئيس المحكمة أو ممثله القانوني أو الاتفاقي الواقع في دائرة اختصاصها الأموال المراد حجزها، بناء على طلب الدائن.

لعل هدف المشرع من هذا الإجراء الإضافي فرض رقابة قضائية مسبقة على الحجز التنفيذي؛ لأن القاضي لا يصدر هذا الأمر إلا بعد التأكد من صحة السند الذي في يد الدائن واستيفاء مقدمات التنفيذ.

 

ثانيا: التبليغ الرسمي لأمر الحجز: [السند التنفيذي]

 يقوم المحضر القضائي بالتبليغ الرسمي لأمر الحجز إلى المحجوز عليه شخصيا أو إلى أحد أفراد عائلته البالغين المقيمين معه إذا كان شخصا طبيعيـا أو إلى الممثل القانوني أو الإتفاقي إذا كان شخصا معنويا مع انذاره بوجوب الوفاء خلال خمسة عشر يوما، أو بتقديم اعتراضه على التنفيذ وفقا للمادة: 619 من ق إ م إ

ثالثا: . جرد الأموال المحجوزة

 بعد التبليغ يقوم المحضر القضائي بجرد الأموال المراد حجزها في مكان تواجدها و تعيينها تعيينا دقيقا مع وصفها و تحرير محضر في ذلك طبقا للمادة 691 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية: و كل حجز يجريه المحضر القضائي خارج مكان المنقولات يقع باطلا.

و يسلم المحضر القضائي نسخة من محضر الحجز و الجرد إلى المحجوز عليه في أجل أقصاه ثلاثة أيام و في حالة رفض الإستلام ينوه بذلك في المحضر. ولأهمية البيانات التي يتضمنها المحضر فإن خلوه من بعضها يكون قابلا للإبطال خلال عشرة أيام من تاريخه يطلب من صاحب المصلحة بموجب دعوى استعجالية يتم الفصل فيها خلال خمسة عشر يوما[24]

ثانيا: الحجز على ما للمدين لدى الغير

التنفیذ في الأصل یقتصر على الطرفین الأساسیین في خصومة التنفیذ.

لكنه يشمل من له علاقة قانونیة بالمدین على أساس أن التنفیذ عليه هو في حقیقته تنفیذ على المدین في مواجهة الغیر.[25]

المقصود بالغیر: كل شخص ليست له مصلحة شخصیة و لا یعود علیه نفع و لا ضرر من إجراء التنفیذ، مثل البنك الذي لديه حسابات بنكیة جاریة للمدين فإن الحجز ینصب عليها،

 الغير هو المحجوز لدیه أي: مدین المحجوز علیه، فهو أجنبي عن النزاع، ملزم بالمساهمة في عملیة التنفیذ، بهدف الحفاظ على حقوق الحاجز .

 

شروط المحجوز لديه

أولا: ألا یكون تابعا لسلطة المدین

يتعين في الغير أن لا تربطه بالمدین علاقة التبعیة مستقل تماما عن شخص المحجوز عليه والا فإن الحجز عليه، هو نفسه الحجز على المنقول لدى المدین[26]

ثانيا: أن يكون المال المحجوز في حيازة الغير أو حقا في ذمته.

یجوز للدائن أن یضرب حجزا على منقولات مدینه الموجودة في حیازة الغیر، مثل المنقولات المودعة في مخزن الودائع لدى شركة النقل، أو منقول انتقلت ملكيته إلی المدين و مازال في حیازة البائع،  كما یجوز له أن یضرب حجزا على حق المدین لدى الغیر مثل حق المدين المؤجر لعقاره في بدل الإیجار.[27]

ثالثا׃أن يكون المال غیر عقار

سواء كان العقار بطبيعته أو بالتخصيص، حتى لا یكون هناك إزدواجا في إجراءات الحجز، بمعنى كي لا یحجز علیها تارة بإجراءات الحجز على العقار، و تارة أخرى بإجراءات حجز ما للمدین لدى الغیر.[28]

وهنا تجدر الاشارة الى أن المشرع الجزائري في المادة 355 من ق. إ. م. قد بین أنه یجوز لكل دائن أن یحجز على ما لمدینه لدى الغیر من المبالغ ، و ما یكون له من أموال منقولة في ید الغیر باستثناء العقارات، أما بعد التعديل فإنه لم یشر إلى ذلك في المادة 667 من ق إ م إ.[29]

رابعا: ׃التبلیغ

هذا شرط إجرائي بموجبه يقوم المحضر القضائي بتسليم نسخة من أمر الحجز الصادر من رئیس المحكمة إلى المحجوز لدیه، مع التنویه بهذا التسلیم في محضر التبلیغ، خلال مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر حسب الفقرة:03 من المادة: 311 من ق إ م إ : كل أمر على عریضة لم ینفذ خلال ثلاثة أشهر من تاریخ صدوره یسقط ولا یرتب أي أثر.

خامسا: التصريح

بموجب التبلیغ الرسمي لأمر الحجز إلى المحجوز لدیه يقدم هذا الأخير خلال أجل أقصاه ثمانیة، أیام تصریحا عن الأموال المملوكة للمدین و المودعة لدیه یسلمه إلى المحضر القضائي أو الدائن الحاجز. و یترتب على عدم التصريح إلى غایة جلسة التخصیص تحمل المحجوز لدیه تبعة ما تسبب فیه من ضرر مادي لحق بالدائن، طبقا للمادة 672 من ق إ م إ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

المحاضرة العاشرة:

الحجز على العقار

 

مدخل:

الحجز العقاري آخر وسیلة جبریة یلجأ إلیها الدائن بغیة إستیفاء دینه بعدما ألغي الإكراه البدني من مجال التنفیذ[30] تناول المشرع الجزائري الأحكام الخاصة بالحجوز في الفصل الخامس من الباب الخامس من ق.ا.م.ا، في المواد من: 721الى 765 تناولت الحجز التنفيذي على العقارات التي لها سند ملكية مشهرة والفصل السادس المواد: من 766 الى774 الحجز التنفيذي على العقارات التي لها سند ملكية غير مشهرة. في القانون القديم كانت الاجراءات توصف بالتعقيد و طول المواعيد، حرصا من المشرع أن لا یحرم المدین من عقاره، ذلك أن العقار كان ولا يزال العنصر الأساسي والمستقر في الثروة رغم تزاید أهمیة المنقولات[31]

تعريف العقار

العقار لغة: قال ابن فارس: العين والقاف والراء أصلان متباعد ما بينهما.. فالأول: الجرح أو ما يشبه الجرح من الهزم في شيء، والثاني: دال على ثبات ودوام. قال الخليل: العقار ضيعة الرجل والجمع عقارات.[32]

كل ملك له أصل وقرار ثابت كالأرض والدور والشجر والنخل، وهو مأخوذ من عُقر الدار - أصله - ، وجمعه عقارات ، ويقابله المنقول ، والعقار من كل شيء خياره، ويطلق العقار على: الارض اليابسة فلا تدخل البحار ولا البرك والبحيرات في العقار.[33]

العقار في اصطلاح الفقه الإسلامي:

عرفه الزيلعي من الحنفية: هو الثابت الذي لا يمكن نقله من محل إلى آخر كالدور والأراضي.[34]  وعرفه الدسوقي من المالكية إسم للأرض وما اتصل بها من بناء وشجر. وقريب منه عرفه الشافعية.[35] وعرفه من الحنابلة: أرض ودور وبساتين ونحوها كمعاصر وطواحين[36]

هذه التعاريف متقاربة: تدور حول: هو كل ما يملكه الإنسان من الأراضي، وما أُنشئ عليها من المساكن.

العقار في اصطلاح القانون:

عرفته المادة 683 من القانون المدني: هو كل شيء مستقر بحيزه وثابت فيه ولا يمكن نقله منه  دون تلف فهو عقار وكل ماعدا ذلك من شيء فهو منقول.

أنواع العقار

يتنوع العقار محل التنفيذ الى:

 أولا: عقار بطبيعته، هو الأصل في العقار، عرفته الفقرة 01 من المادة: المادة 683 : كل شيء مستقر بحيزه وثابت فيه، ولا يمكن نقله من دون تلف فهو عقار، وكل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول. هذه المادة لم تحدد العقار بصفة مفصلة. والذي استقر عليه الفقه القانوني.

01         الأرض: الشيء الوحيد الذي أجمعت التشريعات القانونية على اعتباره عقارا، لأنه: لا يمكن نقلها من مكان الى آخر مع الاحتفاظ بذاتيتها.

02         لأشياء التي تأخذ حكم العقار

وهي جميع المنشآت التي تشيد على سطح الأرض مثل لأبنية التي  تتخذ مساكن، ولو أقيمت بشكل مؤقت، و الجسور والسدود، وكذلك الأشجار الثابتة بجذورها، والثمار التي لم تجن والغابات التي لم  تقطع،[37]

إذن المعيار العام لاعتبار الشيء عقار بطبيعته هو استقراره وثباته في الأرض، وعدم إمكانية نقله أو تحويله دون تلف.[38]

ثانيا: عقار بالتخصيص

هو شيء منقول بطبيعته، رصده المالك لاستغلال عقار بطبيعته لا يمكن فصله عنه  بحيث إذا تم فصل هذا المنقول عن العقار فاتت قيمة العقار وامكانية استثماره.[39]

يستلزم لاعتبار المنقول عقارا بالتخصيص أن يكون المالك للعقار والمنقول شخصا واحدا، مخصصا لخدمة العقار لا لمالكه، ارتبط بالعقار الأصلي و  لو بصفة مؤقتة بل ولو لم يكن ضروريا. هذا الذي لا يجوز حجزه استقلالا عن حجز العقار.

شروط العقار محل الحجز، والتدابير

حتى يصح التنفيذ، في العقار المحجوز عليه يجب توفر شروطا نوجزها في ما يلي:

أولا: أن يكون العقار مملوًكا للمدين:

 يقتضي القانون أن يكون محل التنفيذ عقارا مملوكا للمدين، أو كان موضوع الكفالة. وهنا يقع على طالب التنفيذ مهمة التحري ومعرفة عقارات مدينه التي يريد التنفيذ عليها  حتى يتنج الحجز آثاره القانونية[40]

ثانيا: أن يكون العقار مما يجوز حجزه

بمعنى: لا يجوز الحجز على حق الاستعمال وحق السكن..

ثالثا: أن يكون العقار المحجوز عليه معينا أو قابلا للتعيين

هذا الشرط يجيز حجز العقار المملوًك على الشيوع، وفي هذه الحالة يحل الراسي عليه المزاد محل المدين في نصيبه؛ أي يصبح مالك على الشيوع وتخضع علاقاته بباقي المّلاك بما تقضيه قواعد الشيوع.[41]

تدابير التنفيذ على العقار محل الحجز

لا يجوز التنفيذ على العقار الا في عدم كفاية المنقولات

لا يجوز التنفيذ على العقار الا لمن بيدهم سند تنفيذي[أصحاب التأمينات العينية، عقار مثقل برهن عملا بالمادة: 721 من ف إ م إ]

أجاز المشرع الحجز على العقار غير المشهر إذا توافرت سندات عرفية مسجلة بالسجل العقاري، أو مقررات ادارية صادرة عن البلدية.

 

إجراءات الحجز على العقار

لكي يحصل الحاجز على أمر بالحجز على العقار يتقدم من رئيس المحكمة التي يوجد في دائرة إختصاصها العقار بطلب يتضمن ما يلي:

- اسم ولقب الدائن و موطنه .و - اسم ولقب المدين و موطنه .

- وصف العقار المطلوب حجزه (حسبما ورد في مستخرج عقد الملكية )

- نسخة من السند التنفيذي

-محضر التبليغ الرسمي لأمر الحجز

- محضر التكليف بالوفاء: يتضمن مطالبة المدين بتسديد مبلغ الدين  خلال 15 يوما  .

- محضر عدم كفاية الأموال المنقولة أو عدم وجودها

- مستخرج من سند ملكية العقار .

- شهادة عقارية.

يرفض طلب الحجز إذا لم يرفق بإحدى هذه الوثائق

 في أجل أقصاه ثمانية أيام من تاريخ إيداع الطلب وبعد تأكد رئيس المحكمة المختص من استيفاء الشروط يصدر أمر على عريضة يتضمن الحجز على العقار.

إذا تعذر عليه معرفة البيانات يستصدر أمر على عريضة يقـوم بموجبه المحضر القضائي بالدخول إلى العقار و الحصول على هذه البيانات.

إذا رفض الأشخاص الذين لهم صفة تلقي التبليغ الرسمي استلام محضر التبليغ يتم  نشر مضمون التبليغ بأمر على عريضة صادر عن رئيس المحكمة في جريدة يومية وطنية.

بعد ابلاغ أمر الحجز لإعذار المدين ولم يوف بدينه خلال 30 يوما فإن المحضر القضائي يعد قائمة الشروط يودعها بأمانة ضبط المحكمة وفقا للمادة:737 من ق إ م إ.

 

 

 

 

 

 

 

المحاضرة الحادية عشرة

الآثار المترتبة عن حجز العقار

 

بمجرد قيد أمر الحجز في المحافظة العقارية یترتب علیه اعتبار العقار محجوزا و تنتج عنه جملة من الاثار  تناولتها المواد من:730 الى736 من ق إ م إ. تهدف حماية الحاجز من استغلال العقار، والتصرف فيه بخلاف الحفظ وأعمال الصيانة.[42] يمكن حصر هذه الآثار فيما يلي:

أولا: عدم نفاذ التصرفات في العقار المحجوز

تنص المادة 735 من ق.ا.م.ا : " لا یجوز للمدین من یوم تسجیل الحجز أن ینقل ملكیة العقار المحجوز علیه، و لا أن یرتب علیه حقوق عینیة و إلا كان تصرفه باطلا ..."

هذه المادة تنص على عدم جواز تصرف المدين بطريق یؤدي لنقل ملكیة العقار المحجوز سواء بعوض أو على سبیل التبرع ، كما لیس له أن یرتب علیه أي حق من الحقوق العینیة التبعیة ، كالهبة.. و العبرة بأسبقية تسجیل التصرف على تسجیل أمر الحجز، فاذا كان التصرف قبل تسجیل أمر الحجز كان صحیحا و نافذا.

 و بالإمكان طلب عدم نفاذها برفع دعوى موضوعها طلب عدم نفاذ التصرفات، و في حالة صدور الحكم فيها یبقى العقار بحوزة المدین اي مملوكا له، و جاز للدائن العادي التنفیذ علیه[43]

وبالرجوع الى المادة: 736 من ق إ م إ التي أجازت التصرف بنفل الملكية، أو ترتيب حقا عينيا في حالة ما إذا قدم المدين مبلغا كافيا لسداد الدين والمصاريف قبل جلسة المزاد العلني امام أمانة ضبط المحكمة أو أمام المحضر القضائي ندرك أن تصرفات المدين بنقل ملكیة العقار المحجوز بعد قيد أمر الحجز تكون نافذة. لذا فعلى الأصح لا نقول: إنها تصرفات قابلة للإبطال كما درج عليه في الفقه.

 

 

ثانيا: تقييد سلطة المحجوز عليه في استعمال العفار واستغلاله

نصت الفقرة الاولى من المادة 730 من ق إ م إ على بيان الحالات التي يكون عليها العقار  بما يلي: « إذا لم يكن العقار المحجوز مؤجرا وقت قيد أمر الحجز، استمر المدين المحجوز عليه حائزا له بصفته حارسا الى أن يتم البيع، ما لم يؤمر بخلاف ذلك، للمدين المحجوز عليه الساكن في العقار أن يبقى ساكنا فيه بدون أجرة الى أن يتم البيع، إذا كان العقار مؤجرا وقت قيد أمر الحجز، اعتبرت الأجرة المستحقة محجوزة تحت يد المستأجر بمجرد تبليغه الرسمي بأمر الحجز، ويمنع عليه الوفاء بها لمالك العقار، إذا سبق للمستأجر أن دفع الأجرة للمدين المحجوز عليه قبل تبليغه الرسمي صح وفاؤه، ويسأل عنها المدين بصفته حائزا لها ». يفهم من نص هذه  المادة أنها ميزت بين ما إذا كان العقار في حيازة المدين، أو كان مؤجر.

الحالة الاولى: إذا كان العقار في حيازة المدين :

إذا لم يكن العقار مؤجرا قبل قيد أمر الحجز فإنه يبقى بيد المدين بصفته حارسا قضائيا حتى يتم البيع ما لم يصدر من قاضي الأمور المستعجلة بناء على طلب الدائن الحاجز بعزله من الحراسة، أو بتحديد سلطته و إذا كان العقار من المساكن و كان هو الذي يسكنه فله أن يبقى فيه بغير أجرة حتى يباع العقار وليس له أن يطلب أجرة الحراسة.[44].

الحالة الثانية: إذا كان العقار المحجوز مؤجرا :

إذا كان العقار مؤجرا للغير قبل قيد أمر الحجز و كان تاريخه ثابتا فإنه يسري في حق الحاجز و يحتج به في مواجهته غير أن أجرته المستحقة تلحق بالعقار المحجوز بمجرد إعلان المستأجر عن الحجز، وفقا لأحكام المادة: 731 من ق إ م إ والمادتين: 896 و897  من ق م ج، وفي هذه الحالة نميز بين أمرين:

 الأمر الأول: إذا لم يدفع المستأجر الأجرة الى المدين المحجوز عليه

يصبح المستأجر محجوزا لديه دون حاجة إلى أي إجراء آخر طبقا لنص المادة 384 من ق إم والفقرة:03 من المادة:730 من ق إ م إ تعتبر أجرة العقار محجوزة لدى المستأجر بمجرد تبليغه الرسمي لأمر الحجز ويمنع عليه الوفاء بها لمالك العقار.

 

الأمر الثاني إذا دفع المستأجر الأجرة الى المدين المحجوز عليه

إذا دفع المستأجر الأجرة الى المدين مالك العقار قبل أن يبلغ رسميا بأمر الحجز يسأل عنها المدين المحجوز عليه بصفته حائزا لها ، وتأخذ حكم الملحقة بالعقار المحجوز،[45]

ثالثا: إلحاق الثمار بالعقار

أساس مسألة إلحاق الثمار بالعقار نص الفقرة 01 من المادة:930 من ق م ج على أنه: « ينبغي على الحائز أن يرد ثمار العقار من وقت إنذاره بالدفع أو التخلية» . والفقرة:01 من المدة: 732 من ق إ م إ تنص على أنه: « تلحق بالعقار... ثماره وإيراداته من تاريخ قيد أمر الحجز بالمحافظة العقارية».  معنى هذين النصين إن كل الثمار التي ينتجها العقار تلحق به و يترتب على قيد أمر حجز العقار حجز ثمرته بإيداعها أو إيداع ثمنها في خزانة المحكمة توزع على الدائنين كما يوزع ثمن العقار.[46]

أنواع الثمار التي يشملها الالحاق بالعقار

بالرجوع الى نص المادة 732 ق إ م إ ، إيرادات العقار، أي ثمراته المدنية كالأجرة، ويشمل كذلك ثمراته الطبيعية والصناعية، كالمحصولات الزراعية الناتجة من أر ٍض زراعية وكالمعادن والأحجار الناتجة من المناجم، [47]

 

 

 

 

 

 

 

القسم الثالث

هذا القسم يتناول المرحلة الأهم من مراحل التنفيذ تبدأ بالإعلان عن البيع وتنتهي ببيع العقار بالمزاد العلني حسب الجلسات المحددة له، ولتسليط الضوء على هذه الإجراءات، نتناولها في محورين:

 

المحور الأول: إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني

وفيه:

لإجراءات التي تسبق انعقاد جلسة المزاد.

جلسة البيع بالمزاد العلني، وأحكام رسو المزاد

توزيع حصيلة التنفيذ

المحور الثاني: دراسة بعض إشكالات التنفيذ.

          

 

 

 

 

 

 

 

 

المحاضرة الثانية عشرة

 إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني

     [الإجراءات التي تسبق انعقاد جلسة المزاد.]

 

هذه المحاضرة والتي بعدها تابعة للمحور الأول تتناول الإجراءات التي تسبق انعقاد جلسة المزاد، المتمثلة في:

أولا:  إعداد العقار للبیع

 ثانيا: تقديم الاعتراضات في التنفیذ على العقار

 

أولا: إعداد العقار للبیع

تتضمن مرحلة إعداد العقار للبیع، كل الإجراءات التحضیریة لجلسة البیع بالمزاد العلني بدءا بإعداد قائمة شروط البیع و انتهاء بالتبليغ الرسمي لها.

فبعد قيد أمر الحجز بالمحافظة العقارية يسلم أمين مكتب الرهون للحاجز خلال 10 أيام شهادة تثبت جميع القيود الواردة على العقار.

 يوضع العقار تحت يد القضاء ليعتبر محجوزا عليه وثمرته طبقا للمادة:735 من ق إ م إ.

التعريف بقائمة شروط البیع

 یقوم الحاجز عن طريق المحضر القضائي بأعمال إجرائية لإعداد العقار للبیع. تتجسد في تحرير قائمة شروط البیع، وهي عبارة عن دفتر يتمثل في ورقة من أوراق المحضر القضائي المباشر للإجراءات المرتبطة بالتنفيذ الجبري تتضمن التعريف الكامل والدقيق بالعقار، وتتضمن كذلك شروطا تتعلق ببيع العقار بالمزاد العلني.[48]

قائمة شروط البیع هي الركيزة الأساسية للبيع العقاري، تعد بصفة مؤقتة[49]؛ لكون الشروط الواردة فيها قد تتغير بالزيادة أو النقصان حسب الحالة بعد الاعتراض عليها ممن لهم مصلحة في ذلك، وبعد الفصل فيها بموجب أمر غير قابل للطعن من طرف رئيس المحكمة، تصبح هذه نهائية يتم بمقتضاها بيع العقار المحجوز.[50]

 بعد دفع الرسوم المقررة قانونا، يتم إيداع القائمة[51] بأمانة ضبط المحكمة التي أصدرت أمر الحجز وتسجل في سجل خاص يمسى سجل إيداع العقود المختلفة، و يؤشر رئيس المحكمة. على المحضر المتضمن إيداع قائمة شروط البيع الذي يعده المحضر القضائي، ويحدد فيه جلسة للاعتراضات وجلسة لاحقة للبيع وتاريخ وساعة انعقادهما.

تحدید الثمن الأساسي: الثمن الأساسي أو ما یعرف بالسعر الافتتاحي الذي یبدأ به البیع بالمزاد العلني يعتبر من البیانات الاساسیة في قائمة شروط البیع الذي تبدأ به المزايدة.[52]

أوجب قانون الإجراءات المدنية والإدارية، أن يتم تحديد الثمن الأساسي بالقیمة التقريبية للعقار في السوق، بموجب أمر على ذيل عريضة بناءا على طلب المحضر القضائي على أساسها يتعين خبير عقاري لتحديد الثمن الأساسي، يذكره في قائمة شروط البيع، وقد ألزم القانون الخبير إيداع تقرير التقييم خلال 10 أيام من تاريخ تعيينه وإذا تعذر عليه يستبدل بخبير عقاري أخر. طبقا للمادة: 737من ق إ م إ

التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع وأنواعه

بعد قيام المحضر القضائي بإعداد قائمة شروط البيع وإرفاقها بالمستندات الضرورية وإيداعها في المحكمة المختصة، يقوم في خلال 15 يوما بتبليغ جمیع الأشخاص المعنیین للاطلاع علیها وتقدیم اعتراضاتهم وملاحظاتهم طبقا للمادة: 740/741 من ق إ م إ.

 

 

 

أنواع التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع

01: الإعلان الخاص

يتعين على المحضر القضائي أن يقوم بإعلان

المدين المحجوز عليه

الكفيل العيني و الحائز للعقار أو الحق العيني العقاري إن وجد

المالكين على الشيوع إن كان العقار أو الحق العيني العقاري مشاعا.

الدائنين المقيدين كل بمفرده.

وفي حالة الوفاة ، يكون التبليغ الرسمي الى ورثة هؤلاء بصفة جماعية ، دون تحديد الأسماء والصفات في موطنهم ، فإن لم يكن لهم موطن معروف ففي موطن المتوفي.

02: الإعلان العام

طبقا لنص المادة 748 من: ق إ م إ " يقوم المحضر القضائي بنشر هذا الإيداع في إحدى الصحف اليومية المتخصصة للإعلانات القضائية، بدائرة اختصاص المجلس القضائي لمكان الاموال بغض النظر  عن اللغة الصادرة بها، ولصقه في لوحة الإعلانات بمحكمة التنفيذ، و على الباب الرئيسي للعقار المحجوز، وفي الساحات والأماكن العمومية وفي أي مكان آخر یحتمل أن یضمن جلب أكبر عدد من المزایدین[53] خلال الثمانية أيام التالية لآخر تبليغ رسمي بإيداع قائمة شروط البيع، قبل إنعقاد جلسة البیع بالمزاد العلني بثلاثين یوما على الأكثر و عشرين یوما على الاقل،

 تودع نسخة الصحيفة التي حصل بها النشر، ومحضر التعليق في لوحة الإعلانات في ملف التنفيذ.[54]

 طبقا للفقرة الثانية من المادة: 748 من ق.إ.م.إ. یجوز لأي شخص یهمه البیع، الإطلاع على المضمون الكامل لقائمة شروط البیع في مكتب  المحضر القضائي أو في أمانة ضبط المحكمة.[55]

 

 

ثانيا: تقديم الاعتراضات في التنفیذ على العقار

01:  تعريف الاعتراض

 الاعتراض خصومة ذات شكل خاص تُرفع في ميعاد معین وفي  شكل خاص، ومن شأنها أن توقف إجراءات البیع حتى یفصل فیها بحكم نهائي[56]

يتولى رئيس المحكمة إعداد محضر إيداع قائمة شروط البيع  يحدد فيه جلسة الاعتراضات على قائمة شروط البيع و تاريخ عقد جلسة البيع خلال 15 يوما من تاريخ إيداع قائمة شروط البيع بأمانة ضبط المحكمة. 

يتقدم الأشخاص المشار إليهم في المادة 740 من ق.إ.م.إ[57] أو ورثتهم، باعتراضاتهم بقصد تصفيتها. قبل انعقاد جلسة الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل و إلا سقط حقهم في التمسك بها طبقا لأحكام المادة:742 من قانون إ م إ

02: موضوع الاعتراض

الاعتراض قد يكون مجرد ملاحظات: تتعلق بتنظيم قائمة شروط البیع،

 أو يكون حول تعدیل قائمة الشروط بالحذف أو بالإضافة إلیها؛ مثل طلب مستأجر العقار بعقد نافذ، إضافة شرط في القائمة یشیر إلى حقوقه، تفادیا لنزاع قد ینشأ بینه وبین الحاجز.

أو يكون على الثمن الأساسي المحدد من طرف الخبير العقاري باعتباره أقل من تكلفة إنجاز العقار مما يؤدي الى بيعه بثمن بخس .

أو يكون الاعتراض على شرط بيع العقار غير مجزأ مع كونه قابلا لها؛ لأنه يقلل من فرص المزايدة لضخامة المبلغ الذي يتطلب من الراسي عليه المزاد تسديده. ويمنع من مواصلة البیع إذا كان ثمن أول جزء من العقار كاف للوفاء بالدین[58]،

 

 

 03: إجراءات الاعتراض

بعد إيداع المحضر القضائي قائمة شروط البيع في المحكمة المختصة بالحجز، ألزمه المشرع  بتبليغ من لهم صلة مباشرة بإجراءات الحجز خلال خمسة عشر يوما، رسميا بموجب ورقة من أوراق المحضرين الجاري العمل بها تسمى بمحضر تبليغ قائمة شروط البيع،

يجوز للأشخاص المشار إليهم في المادة 740 من ق.إ.م.إ قبل ثلاثة أيام من تاريخ عقد جلسة الاعتراضات تقديم طلب اعتراض إلى رئيس المحكمة يسجل في سجل خاص بعد دفع الرسوم، و تعقد الجلسة في غرفة المشورة بحضور: المعترض و الحائز و المحضر القضائي، ويصدر رئيس المحكمة خلال 08 أيام أمرا في شأنه غير قابل لأي طعن.

إذا لم يقدم أي اعتراض يؤشر أمين الضبط في السجل الخاص به بعدها يشرع المحضر القضائي في إجراءات الإعلان عن البيع .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

المحاضرة الثالثة عشرة

 إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني  [تابع]

[جلسة البيع بالمزاد العلني، وأحكام رسو المزاد  ]

التّعريف ببيع المزاد العلنيّ:

بيع المزاد العلنيّ، أو بيع المزايدة، هو صورةٌ من صور البيوع التي يتحدّد ثمنُها بآليّةٍ خاصّة، تقوم على أساس المُزايدة.

والمُزايدة في اللّغة مفاعلةٌ من الزّيادة، وهي صيغة تدلُّ على المُنافسة، حيث يكثر استعمالها في معنى (التشارُكِ بين اثنين فأكثر، وهو أن يفعل أحدُهما بصاحبه فعلاً، فيقابلُه الآخر بمثله، ... وفى هذه الصيغة معنى المغالبة) ، فيكون معنى المزايدةِ: المنافسةَ في الحصول على السّلعة، بأن يزيد في سعرها على الآخر أو الآخرين، ثمّ هذا الآخر يزيد في سعرها عليه.

وبناءً على ذلك، عرّفها النّفراويّ المالكيّ بقوله: (وَحَقِيقَةُ بَيْعِ الْمُزَايَدَةِ: أَنْ يُطْلِقَ الرَّجُلُ سِلْعَتَهُ فِي يَدِ الدَّلَّالِ لِلنِّدَاءِ عَلَيْهَا، فَمَنْ أَعْطَى فِيهَا ثَمَنًا لَزِمَهُ؛ إنْ رَضِيَ مَالِكُهَا، وَلَهُ أَنْ لَا يَرْضَى وَيَطْلُبَ الزِّيَادَةَ)[59]

وقال ابن جزي: (بيع المزايدة هو أن ينادَى على السلعة ويزيد فيها بعضهم

على بعض حتى تقف على آخر زائد فيها فيأخذها) [60]

أولا: جلسة البيع بالمزاد العلني:  بعد الفصل في الاعتراضات إن وجدت، یتم تحدید تاریخ و مكان جلسة البیع بالمزاد العلني بموجب أمر على عریضة بناء على طلب المحضر القضائي. هذا ما دلت عليه الفقرة الاولى من المادة: 747 من ق.إ.م.إ.

01 زمان و مكان المزاد

يحدد تاريخ عقد جلسة المزاد في محضر إيداع قائمة الشروط المعد من طرف رئيس المحكمة إذا لم تقدم اعتراضات على القائمة فإذا قدمت اعتراضات فإن التحديد المتقدم يلغى ويطلب المحضر القضائي الحصول على أمر على عريضة جديد يتضمن منطوقه تاريخ و مكان جلسة المزايدة يبلغه جميع المهتمين  قبل الجلسة ب 08 أيام على الأقل.

طبقا للمادة: 749 من: ق إ م إ يتم المزاد في المحكمة غير أنه يجوز عقد جلسة المزايدة في مكان أخر لمصلحة في ذلك بشرط أن يذكر في قائمة الشروط

03: سير جلسة المزاد

تخضع جلسة المزاد للإجراءات المقررة في المواد 763 إلى 765 من ق.إ.م.إ ، حیث یبدأ بانعقاد جلسة المزاد العلني و تنتهي بصدور حكم رسو المزاد

تتم المزايدة في جلسة علنية برئاسة رئيس المحكمة بجلسة الحجوز العقاریة بمقر المحكمة التي أودعت فيها قائمة شروط البيع في اليوم و الساعة المحددين لذلك.

 بحضور: المحضر القضائي، و أمين الضبط، و الدائنين المقيدين، و المدين المحجوز عليه، و الحائز ، و الكفيل إن وجد، و  المزايدين الذين لا يقل عددهم عن 03 أشخاص،  بشرط ألا یكون احدهم ممنوعا من شراء العقار بحكم وضعه أو مهنته الموكلة إلیه في عملیة المزايدة.

 

رأي الفقه الاسلامي في مسألة: المزايدين

بيع المزايدة، في الفقه الإسلاميّ، يقوم على السّياق التجاريّ العفويّ لذلك يأبى التواطؤ المسبّق، على كفُّ المشترين عن الزّيادة ما يُسمّى بالتّعريق:

وفي هذه المسألة ثار خلافٌ بين الفقهاء، فورد عن بعضهم أنه: إذا رأى شخصٌ سلعةً في المزاد بيد الدَّلال، فسأل بعض الحاضرين أن يكُف عن الزيادة فيها لأجل أن يشتريها هو فإنه يجوز[61] . وذلك كما قال الصاوي المالكي: وَجَازَ لِمَنْ أَرَادَ شِرَاءَ سِلْعَةٍ فِي الْمَزَادِ سُؤَالُ الْبَعْضِ مِنْ الْحَاضِرِينَ لِسَوْمِهَا لِيَكُفَّ عَنْ الزِّيَادَةِ فِيهَا لِيَشْتَرِيَهَا السَّائِلُ، قَالَ ابْنُ رُشْدٍ: وَلَوْ فِي نَظِيرِ شَيْءٍ يَجْعَلُهُ لِمَنْ كَفَّ عَنْ الزِّيَادَةِ، نَحْوُ: كُفَّ عَنْ الزِّيَادَةِ وَلَك دِرْهَمٌ، وَيَقْضِي لَهُ بِهِ حَيْثُ كَفَّ عَنْهَا. لَا سُؤَالُ الْجَمِيعِ لِيَكُفُّوا عَنْ الزِّيَادَةِ فَلَا يَجُوزُ لِمَا فِيهِ مِنْ الضَّرَرِ عَلَى الْبَائِعِ. وَمِثْلُ الْجَمِيعِ: مَنْ فِي حُكْمِهِمْ كَشَيْخِ السُّوقِ[62]

ورأى فريق آخر عدم جواز ذلك، وكان ابنُ ملال يستشكل قول ابن رشد في جواز المعاوضة على ترك الزيادة، في سلعة المزايدة، ويقول: هو من أكل أموال الناس بالباطل، ولا سيما إذا لم يبعها ربها[63]

أما المدین المحجوز علیه، فلا یوجد نص یمنعه من دخول المزاد، إلا أنه لا یمكنه أن یكون بصفتین بائعا و مشتریا في آن واحد. أما الحاجز فيحق له الدخول في المزاد[64]

عملا بأحكام المادتین 754 و 755 من ق.إ.م.إ. تتم مجریات جلسة المزاد على الشكل التالي:

بعد تحقق رئيس المحكمة من صحة الاجراءات، وحضور أو غياب المعنيين، یُذَكر بشروط البیع، و نوع العقار المعروض، والثمن الأساسي، والرسوم والمصاریف، ثم یحدد مبلغ التدرج في المزایدة.

تبدأ المزایدة بأن ینادي رئیس المحكمة على الثمن الأساسي،[65] ثم تبدأ  العروض، و یسقط العرض بعرض أعلى منه ولو كان باطلا،[66] فإذا كان آخر مزاید و لم یتقدم بعده أحد بعد النداء به 03 مرات في خلال  ثلاث دقائق انتهت المزایدة ويقرر رئیس المحكمة من تلقاء نفسه إحالة المبیع الى المزايد الاخیر الذي عرض الثمن الأعلى.[67] ويجب على الراسي عليه المزاد أن يدفع أثناء انعقاد الجلسة 1/5 خمس الثمن والمصاريف القضائية، ويكمل الباقي في أجل أقصاه:08 أيام من تاريخ رسو المزاد بأمانة ضبط المحكمة.[68]

ثانيا: أحكام رسو المزاد

المقصود  بحكم رسو المزاد: هو الحكم الذي يصدره القاضي في جلسة المزايدة الخاصة ببيع العقار.[69]

 المزاید الذي اعتمد عرضه لا يعتبر مشتریا للعقار إلا بعد دفعه الثمن الراسي به المزاد و مصاریف الإجراءات[70] لقلم كتاب الضبط في المیعاد المحدد و صدور الحكم القاضي بإيقاع بیع العقار علیه.

حكم رسو المزاد ليس حكما قضائيا من حيث المضمون فلا يلزم تسبيبه، فهو ليس الا عقد بيع ينعقد جبرا بين المنفذ عليه والمشتري الذي وقع المزاد عليه.[71]

نصت المادة 69 ق.م على أنه لا يتم العقد في المزايدات إلا برسو المزاد، ويسقط بمزاد أعلى ولو كان باطلا. جاءت هذه المادة في الفصل الثالث المعنون بالعقد في القسم الخاص بشرط العقد، وهذا النص جاء عاما ليشمل بذلك جميع المزايدات سواء كانت البيوع الاختيارية أو الجبرية.

الحكم برسو المزاد من بين السندات التنفيذية المنصوص عليها في المادة 600 من ق إ م إ

حسب نص المادة: 774 من ق إ م إ يتم شهر حكم رسو المزاد الذي يعتبر سند ملكية في المحافظة العقارية الواقع في دائرة اختصاصها العقار دون مراعاة أصل ملكيته[72]

بيانات رسو المزاد 

يستفاد من نص المادة: 763 من ق إ م إ  أنها أوجبت أن يتضمن حكم رسو المزاد  مجموعة من البيانات نعرضها على النحو التالي:

01 السند التنفيذ الذي بموجبه تم الحجز والاجراءات التي تلته، لا سيما تاريخ كل من التبليغ الرسمي وإعلان البيع. والتكليف بالوفاء.

02 تعيين العقار المباع و مشتملاته والاتفاقات العالقة به إن وجدت، كما هو معين في قائمة شروط البيع.

03 تحديد الثمن الأساسي للعقار المباع.

04 إجراءات البيع بالمزاد العلني.

05 الهوية الكاملة للراسي عليه المزاد  

06 -إلزام المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني أو الحارس، حسب الأحوال بتسليم العقار أو الحق العيني العقاري لمن رسا عليه المزاد.

07 توقيع القاضي وأمين الضبط الحكم [73]

شهر حكم رسو المزاد:

الملكية لا تنتقل بحكم رسو المزاد، بل بشهره كما نصت على ذلك المادة 762 ق.إم.إ : على أنه لابد من قيد حكم رسو المزاد لدى المحافظة العقارية من طرف المحضر القضائي حتى تنتقل الملكية خلال أجل شهرين من تاريخ صدور الحكم، وتتم إجراءات شهر هذا الحكم بالمنطقة العقارية التي في دائرة اختصاصها العقار .

 وطبقا لنص المادتين: 16 و17 من القانون 74/75 المتعلق بالشهر العقاري فالشهر هو وسيلة انتقال الملكية. وبهذا فإن الملكية لا تنتقل بحكم رسو المزاد.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

المحاضرة الرابعة عشرة

إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني  [تابع]

توزيع حصيلة التنفيذ

 

حصیلة التنفیذ: هي النقود التي أثمرها التنفیذ توزع إما توزیعا مباشرا بدفع الى الدائنین المنفذین دون إجراءات مسبقة وإما بنوع من التسویة الرضائیة وذلك عند عدم كفایة حصیلة التنفیذ اذ یلجاون الى قسمة غرماء. و عند عدم نفع هاتین الطریقتین یلجاون الى التوزیع من خلال التسویة القضائیة ذلك بإعداد القائمة المؤقتة لمشروع القسمة، تلیها القسمة النهائیة.

تعریف حصیلة التنفیذ

هي آخر مرحلة من مراحل إجراءات التنفیذ بالحجز ونزع الملكیة المتخذة بشان العقار محل الحجز، نظمها المشرع في الباب السادس من ق إ م إ تحت عنوان: توزیع المبالغ المتحصلة من التنفیذ من المادة: 790 الى المادة: 799 .[74]

شروط توزيع حصیلة التنفیذ

إن الدائنین الذین سوف یختصون بحصیلة التنفیذ یجب أن یكونوا حاملین لسندات تنفیذیة تم تبلیغها للمدین لیثبتوا حقوقهم،

إن التوزیع یفترض وجود عدة دائنین حاجزین، أما لو كان هناك دائن واحد فقط من دون أن یشترك معه أي شخص آخر فهو یستاثر وحده بحصیلة التنفیذ.

التوزیع يقتضي رصد الثمن بعد حسم الضرائب المترتبة على العقار .

ملاحظة: إن توزیع حصیلة التنفیذ لیس بالضرورة أن یتم بواسطة القضاء، بل هناك حالات معینة تسمح بأن یكون التوزیع بدون قائمة قضائیة وذلك في حالتین:

الحالة الاولى: التوزيع المباشر

التوزيع المباشر يعني: تسديد المبالغ المستحقة إلى الدائن أو الدائنین مباشرة دون إجراءات مسبقة.[75]

يمكن إجمال حالات التوزیع المباشر فیما یلي:

إذا كان الدائن حاجزا واحدا، فإنه یتحصل على حقه ممن تكون تحت يده حصيلة التنفيذ سواء كان المحضر القضائي أم محافظ البيع المكلف بملف التنفيذ، استنادا لنص المادة: 790 من ق إ م إ" إذا تم الحجز على مبالغ مالية لدى المدين، أو تم بيع الأموال المحجوزة، استلم الدائن الحاجز المبالغ المتحصلة من التنفيذ مباشرة من المحضر القضائي أو محافظ البيع.

إذا تعدد الدائنون وكانت الحصيلة كافية للوفاء بجميع حقوقهم فمن كان يملك سندا تنفيذيا أعطي حصته ومن كان يملك سند دين عادي لا يعطى الا بموافقة كتابية من المدين. وفقا لنص المادة 311 من ق.إ.م.إ يجب على المحضر القضائي أو محافظ البيع أو من تكون لديه هذه المبالغ في هذه الحالة أن يؤدي لكل دائن دينه بعد تقديم سنده التنفيذي، كما يجوز الوفاء أيضا بالدين لجميع الدائنين الذين ليست لهم سندات تنفيذية شريطة موافقة كتابية من المدين المحجوز عليه و بعد تسديد كافة الديون و المصاريف ترد المبالغ المالية المتبقية إلى المدين المحجوز عليه.

 الحالة الثانية: التوزيع عن طريق القضاء

في التوزيع عن طريق القضاء لا يجوز استيفاء الحقوق مباشرة من المكلف بالتنفيذ، بل تحت إشراف رئيس المحكمة  بعد أن توضع الحصيلة بأمانة الضبط المختصة وذلك:

إذا كانت المبالغ المتحصلة من التنفيذ غير كافية للوفاء بحقوق جميع الحاجزين.

إذا كانت هناك عدة حجوز على أموال المدين أمام جهات قضائية مختلفة. نتناولهما كالتالي:

 أولا: إذا كانت المبالغ المتحصلة من التنفيذ غير كافية للوفاء بحقوق جميع الحاجزين.

إذا تعدد الدائنون و كانت حصيلة التنفيذ غير كافية للوفاء بجميع حقوقهم فلا يجوز التوزيع المباشر وإنما عن طريق التوزيع القضائي خشية حصول أحدهم بطريق الغلط أو التواطؤ على أكثر من حقه على حساب غيره.[76]

ثانيا: إذا كانت هناك عدة حجوز على أموال المدين أمام جهات قضائية مختلفة.

تنص المادة 793 المكملة للمادة: 782 من ق.إ.م.إ إذا تعددت الحجوز على أموال نفس المدين المحجوز عليه أمام جهات قضائية مختلفة يجب على المحضرين القضائيين أو محافظي البيع، أو على كل من كانت لديه المبالغ المتحصلة من البيع إيداعها لدى أمانه ضبط المحكمة التي تم في دائرة اختصاصها الحجز  الأول أو البيع الأول للأموال المحجوزة. مع ارفاق جدول لها و محضر رسو المزاد.

إجراءات التوزیع القضائي

قد نظم المشرع الجزائري أحكام التوزيع القضائي في المواد 792 إلى 799من ق.إ.م.إ، فأوجب على من تكون الأموال المتحصلة من البيع بين يديه أن يودعها كتابة ضبط المحكمة التي تم التنفيذ في دائرة اختصاصها مع إرفاق جدول يتضمن الأموال المحجوزة، و كذا محضر رسو المزاد، و وأوجب على رئيس أمانة الضبط إخطار رئيس المحكمة كتابيا، ليقوم بتوزيعها على الدائنين.[77] تنص المادة 794 من ق.إ.م.إ على أنه: " يعد رئيس المحكمة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إخطاره، قائمة مؤقتة لتوزيع المبالغ المالية المتحصلة من التنفيذ بين الدائنين المقيدين، و يأمر بإيداعها بأمانة الضبط و تعليق مستخرج منها. بلوحة إعلانات المحكمة لمدة ثلاثين 30 يوما،

تعتبر قائمة التوزيع نهائية إذا حدث اتفاق على تسوية ودية في الجلسة المحددة لذلك، و في حــالة عدم الاتفاق فالمبالغ المتحصلة من التنفيذ تخصم منها المصاريف و يقسم الباقي بالمحاصة قسمة غرماء. أي یأخذ كل دائن نصیبه من هذه الحصیلة حسب نسبة دینه إلى مجموع الدیون، بغیر أولوية لدائن على آخر. إذا كانوا في مرتبة واحدة من الامتياز.[78]

                 

 

 

 

 

 

 

 

 

الخــاتمـــة :

قواعد التنفيذ الجبرى لا تواجه الا الغني المماطل لقول النبي صلى الله عليه وسلم مطل الغنى ظلم[79]

التنفيذ الجبرى يصطلح عليه في الفقه الاسلامي بالإفلاس،

الفرق بين الإعسار والإفلاس: الإعسار قد يكون مسبوقاً بحالة اليسار وقد لا يكون مسبوقاً بها، بخلاف الإفلاس فإنه لا يتحقق إلا إذا كان مسبوقاً بحالة اليسار.

يُحجر على المفلس بعد الحكم بإفلاسه، أما المعسر فإنه يُنظر إلى حين ميسرة، إذا أثبت إعساره بطرق معتبرة شرعاً، لقوله تعالى: (وَإِن كَانَ ذُو عُسْرَةٍ فَنَظِرَةٌ إِلَى مَيْسَرَةٍ) [ البقرة: 280 ].

تحظى قواعد التنفيذ بدراسات قائمة بذاتها، لها أهميتها العلمية و العملية على السواء.

هذه الدراسات لا غنى للطالب عن الرجوع إليها، وليست هذه المحاضرات على امتدادها الا مقدمة تتناول مبادئ التنفيذ الجبري بشكل عام.

 

 

 

 

 


[1] هذه المحاضرة تنتمي للجزء الثاني من القسم الثاني الممثل في: إجراءات الحجز ونزع الملكية ، التي تشمل دراسة: الحجز التحفظي، والحجز التنفيذي على مال المدين، والحجز التنفيذي على ما للمدين لدى الغير، الحجز التنفيذي على العقار، ثم بيع المال المحجوز بالمزاد العلني القضائي وتوزيع حصيلة التنفيذ

 

[2] لرقط عزیزة محاضرات في مقیاس طرق التنفیـذ قسم الحقوق كلیة الحقوق والعلوم السیاسیة جامعة العربي بن مھیدي أم البواقي ، ص:13

[3] احمد خلیل،التنفیذ الجبري،المرجع السابق ،ص241..

[4]  انظر: عادل عامر، إشكالات التنفيذ العيني الجبري دراسة مقارنة بين الأنظمة القانونية العربية ص: 25

 

  [5]  فريجه حسين، المبادئ الاساسية في قانون الإجراءات المدنية والإدارية ط: 02، الجزائر: ديوان المطبوعات الجامعية 2013م ص: 257

[6] حمدي باشا، طرق التنفيذ، مرجع سابق: ص: 223

[7] هذا انص المادة 647 من ق إ م إ.

[8] لأنها دعوى موضوعية ترفع بالاجراءات المعتادة أمام محكمة الموضوع المختصة

[9] انظر: ابن فرحون: برهان الدين ابو الوفاء ابراهيم، تبصرة الحكام  في أصول الاقضية ومناهج الأحكام علق عليه جمال مرعشلي طبعة خاصة، الرياض دار عالم الكتب: 2003م ج: 01 ص: 142؛ و

[10]  انظر التسولي، ابو الحسن علي ابن عبد السلام، البهجة في شرح التحفة، على الارجوزة المسماة بتحفة الحكام ضبطه وصححه :محمد عبد القادر شاهين،ط:01 بيروت لبنان: دار الكتب العلمية1418ه/1998مج: 01 ص: 134

[11] انظر: أبا عبد الله محمد بن أحمد بن محمد المالكي، ،شرح ميارة الفاسي على تحفة الحكام في نكت العقود والاحكام تحقيق: عبد اللطيف حسن عبد الرحمان، بيروت : دار الكتب العلمية ط ت بدون ج: 01 ص:125

[12] انظر: محمد لكويط، http://evidorgom.blogspot.com السبت، 27 فبراير 2016

[13] ابن فرحون،  تبصرة الحكام، مرجع سابق، ج:02 ص:232

[14] التسول، البهجة مرجع سابق، ج:01 ص: 187

[15] أنور الطلبة اشكالات التنفيذ و منازعات الحجز، مصر: المكتب الجامعي الحديث،2006م ص: 06

[16] ابن منظور محمد ابن مكرم لسان العرب، ط: 03، بيروت: دار صادر، ج:05، ص:332

[17] انظر: ابن قدامة المغني، ط: بيروت: دار الكتاب العربي، ج:04، ص:455

[18] الرصاع ابو عبد الله محمد الانصاري، شرح حدود ابن عرفة الموسوم بالهداية الكافية الشافية  لبيان حقائق ابن عرفة الوافية، تحقيق: محمد أبو الاجفان والطاهر المعموري ط: 01 بيروت لبنان: دار الغرب الاسلامي ،ص: 419

[19] أبو الوفا أحمد، اجراءات التنفيذ في المواد المدنية والتجارية ط:03 ، الاسكندرية: الدار الجامعية، ص: 29

[20] أنظر: وهبة الزحيلي، الفقه الاسلامي وأدلته مرجع سابق ج:05،ص: 412

[21]  محمد حسنين، طرق التنفيذ في قانون  الاجراءات المدنية الجزائري، مرجع سابق: ص: 83

[22] عبد الحميد أحمد مختار عمر معجم اللغة العربية المعاصرة، ط:01، بيروت: عالم الكتب، ج:03، ص:2139

[23] قلعجي محمد رؤاس، معجم لغة الفقهاء، ط:02، عمان: دار النفائس للطباعة والنشر، ج: 01 ، ص: 397

[24]  أنظر: بوصري بلقاسم محمد، طرق التنفيذ من الناحية المدنية، مرجع سابق ص:343

[25] شوشاري صلاح الدين، التنفيذ الجبري في المواد المدنية، والتجارية والشرعية، ط:01 الاردن: دار الثقافة للنشر والتوزيع،2009م ص:185

[26] أنظر: العربي (شحط عبد القادر) ، طرق التنفیذ في المواد المدنیة و الإدارية ، (د ط) ، منشورات الألفية الثالثة ، الجزائر ،2010 ،ص .39

[27] حسنین محمد، طرق التنفیذ في قانون الإجراءات المدنیة الجزائري، الطبعة 05 ، الجزائر: دیوان المطبوعات الجامعیة، 2006، ص: 109.

[28] أنظر: مكناس (جمال الدین) ، "حجز ما للمدین لدي الغیر ،مجلة "، جامعة دمشق ، المجلد الثامن عشر ، العدد الأول ، 2002 ، ص.7.

[29] نظر: الأمر رقم 66 -154 المؤرخ في 18صفر 1386ه الموافق ل 8 یونیو 1966المتضمن قانون الإجراءات المدنیة ، ج ر عدد47 الصادر بتاریخ 1966 معدل متمم ، و الملغي بموجب المادة 1064 من القانون 08 -09.

[30] بربارة عبد الرحمن،طرق التنفیذ من الناحیتین المدنیة والجزائیة،المرجع السابق ص224.

[31] أنظر: : بوصري بلقاسم محمد، طرق التنفيذ من الناحية المدنية، مرجع سابق ص:380

[32] ابن فارس، ابو الحسين احمد بن زكريا، مقاييس اللغة مرجع سابق: ص:590

[33] ابن منظور الإفريقي، لسان العرب مرجع سابق ج: 04 ، ص:596/597

[34] فتح القدير: ج:06، ص:215

[35] الدسوقي محمد عرفة، حاشية الدسوقي على الشرح الكبير مرجع سابق، ج:03، ص:479 ؛ وانظر: مغني المحتاج شرح المنهاج، ج: 02 ، ص: 150

[36] كشاف القناع، ج:03 ، ص: 237

[37] السنهوري ، عبد الرزاق أحمد ، الوسيط في شرح القانون المدني،  بيروت : ،دار إحياء التراث العربي، ، 2004 ج:08،  ص 22 وما بعدها

[38] وحيد الدين سوار ، الحقوق العينية الأصلية ، عمان: دار الثقافة ، 1994 ، ج: 01، ص 30

[39] نبيل اسماعيل عمر ، أصول التنفيذ الجبري، في القانون اللبناني ، بيروت: منشورات الحلبي الحقوقية، 2004 ، ص 387

[40] عمارة بلغيث ،التنفيذ الجبري واشكالاته مرجع سابق ، ص 53

[41] عمار بالغيث ، التنفيذ الجبري واشكالاته مرجع سابق ، ص 54

[42] ملزي عبد الرحمان  محاضرات في طرق التنفيذ ألقيت بكلية الحقوق ،جامعة الجزائر ،السنة الجامعية 2005/2006 ، ، ص 64

[43] نبیل إسماعيل عمر أصول التنفيذ الجبري، في القانون اللبناني ، مرجع سابق ، ص585

[44] حمدي باشا، طرق التنفيذ مرجع سابق ص:288

[45] نظم المشرع حالة المخالصة بالأجرة مقدما والحوالة بها، وذكر شروط صحة نفاذها ،في المادة 897 ق م ج. التي تنص على أنه لا تكون المخالصة بالأجرة مقدما لمدة لا تزيد على 03 سنوات ولا الحوالة بها نافذة في حق الدائن المرتهن ، إلا إذا كانت هذه المخالصة ثابتة التاريخ قبل التنبيه بنزع الملكية ، وتكون الأجرة التي قبضت عن مدة 03 سنوات من حق المدين أو المحال إليه حتى ولو شملت المدة من تاريخ تسجيل التنبيه إلى يوم البيع كلها أو جزء منها ، أما إذا كانت المخالصة بالأجرة مقدما أو الحوالة بها لمدة تزيد عن 03 سنوات فإنها لا تكون نافذة في حق الدائن المرتهن إلا إذا سجلت بالبطاقة العقارية قبل قيد الرهن و إلا خفضت إلى 03 سنوات

[46] ملزي عبد الرحمان ، محاضرات في طرق التنفيذ ألقيت بكلية الحقوق ،جامعة الجزائر المرجع السابق ، ص 66

[47] عبد العزيز خليل ابراهيم ، قواعد و اجراءات التنفيذ الجبري و التحفظ ، دار الكتاب الحديث ، الطبعة الثانية 1980 ص 205 .

 

[48] أحمد خليل قانون التنفيذ الجبري، الاسكندرية: مكتبة الإشعاع للنشر والتوزيع1998، ص 428

[49] تتضمن البيانات التالية : 
01- اسم ولقب كل من الدائن الحاجز و المدين المحجوز عليه و الدائنين المقيدين و موطنهم .
02- بيان السند التنفيذي الذي تم بموجبه الحجز و مبلغ الدين .
03- أمر الحجز و تاريخ تبليغه الرسمي و قيده و تاريخ إنذار الحائز أو الكفيل العيني إن وجد .
04- تعيين العقار أو الحق العيني العقاري المحجوز تعيينا دقيقا ( بناية . قطعة أرضية ., مفرز ,مشاع , المساحة , الحدود , الشارع , الرقم. عدد الطوابق  ) .
06- تحديد شاغل العقار و صفته و سبب الشغل , الشغور .
07- شروط البيع و الثمن الأساسي . .
08- تجزئة العقار إلى أجزاء إن كان  ذلك أفضل عند البيع مع تحديد ترتيب البيع.
09-  بيان المحكمة التي يتم أمامها البيع .

[50] القاسمي نور الدين ، الحجوز التنفيذية في النظام القانوني الجزائري، دراسة نظرية وتطبيقية، بدون دار نشر، 2006 ،ص 73

[51] ويقضل تكلیف المحضر القضائي بتقدیم إفادة عقاریة حدیثة شاملة، أنظر: بوصري بلقاسم محمد، طرق التنفيذ من الناحية المدنية، مرجع سابق ص429

[52] محمد محمود إبراهم، النظرية العامة للتكيیف القانوني للدعوى في قانون المرافعات، لإسكندرية.: منشاة المعارف، سنة 1982 ،ص 575

[53] حدد المشرع الأمكنة التي یتم فیها وجوبا تعلیق و نشر الإعلان عن البیع المذكور في المادة  750 من ق.إ.م.إ

[54] في موضوع الاعلان بقسميه انظر: الأنصاري حسن النيداني التنفيذ المباشر للسندات التنفيذية ، دار الجامعة الجديدة ، الأزريطة 2009، ص 200 وما بعدها

[55] بربارة عبد الرحمن،طرق التنفیذ من الناحیتین المدنیة والجزائیة،المرجع السابق ص 245

[56] أبو الوفاء، إجراءات التنفیذ في المواد المدنیة والتجارية، لطبعة العاشرة، الإسكندرية ،مصر.: منشأة المعارف، ،1991، ص 698

[57] وهم: 01- المدين المحجوز عليه .
02-  الكفيل العيني و حائز العقار أو الحق العيني العقاري إن وجد .
03- المالك على الشياع .
04- الدائئين المقيدين كل بمفرده .
05- بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المتقاسم أو المقايض به إن وجد .

[58] عملا بالفقرة: 07 من المادة737 من ق.إ.م.إ

[59] الفواكه الدَّواني على رسالة ابن أبي زيد القيرواني، أحمد بن غانم (أو غنيم) بن سالم ابن مهنا، شهاب الدين النِّفراوي الأزهريُّ المالكي، دار الفكر، 1415هـ - 1995م.

[60] لقوانين الفقهية ابن جزي  ص 175.

[61] قرة العين بفتاوى علماء الحرمين (ص: 209)

[62] حاشية الصاوي على الشرح الصغير = بلغة السالك لأقرب المسالك (3/ 107).

[63] شرح الزرقاني على مختصر خليل وحاشية البناني (5/ 162).

[64] طبقا لأحكام المادة 925 ق م ج .

[65] تقدير قيمة المبيع ووضع ثمنا مناسباً له حتى لا يشترك في المزاد إلا من كان قادراً عليه ولئلا يبدأ المتزايدون بأي ثمن وفي النهاية يضر بالسلعة وبائعها ولذلك قال المالكية : إن استفتاح الدلال أو شيخ السوق السلعة بثمن معين في بداية النداء ليبني عليه غيره ، فإنه جائز لئلا يستفتح من يجهل قيمتها (7) حاشية الخرشي 5/ 406

[66] هذه من آفاتِ المزايدة، تسمى: النجش هو (أن يزيد شخصٌ في سلعةٍ بيد الدلال، لا لإرادته شراءها، بل يزيد على ثمنها الذي شأنها أن تباع به تلك السلعة ليغُرَّ غيره، وفي الفقه الاسلامي إذا اطلع المشتري على أنه زاد ليغره وزادت على ثمنها فله ردُّ المبيع إن لم يفت، وإلا فالقيمة أو الثمن انظر: قرة العين بفتاوى علماء الحرمين مرجع سابق،  (ص: 208).

[67] انظر: بوصري بلقاسم محمد، طرق التنفيذ من الناحية المدنية، مرجع سابق ص: 451

[68] حمدي باشا، طرق التنفيذ مرجع سابق، ص312

[69]  عبد الباسط جميعي، وآمال فرائزي، التنفيذ في  المواد المدنية والتجارية الاسكندرية، منشأة المعارف،1990م ص:215 مبدأ

[70] جاء في قرارات مجمع الفقه الإسلامي في هذا الشأن : طلب الضمان ممن يريد المزايدة جائز شرعاً ، ويجب أن يرد لكل مشارك لم يرس عليه العطاء ، ويحتسب الضمان المالي من الثمن لمن فاز بالصفقة (8) مجلة مجمع الفقه الإسلامي ، الدورة الثامنة للمجمع 1-7 محرم ، 21-27حزيران من عام 1993م

[71] أنظر: قرار المحكمة العليا بتاريخ 29/01/2003 ملف رقم 292327 المجلة القضائية ، العدد الأول، لسنة 2003 ، ص 206   « مبدأ  لا يعد حكم رسو المزاد العلني حكما قضائيا بل قرارا ولائيا صادر على شكل حكم قضائي وتبعا لذلك يجوز لصاحب المصلحة أن يتظلم من هذا الفرار بدعوى البطلان المبتدئة أمام المحكمة التي وقع فيها البيع بالمزاد ومن ثم فلا يجوز أن يطعن فيه بالنقض مباشرة لأن الطعن بالنقض  لا يكون في الاحكام القضائية الفاصلة في منازعة والصادرة نهائيا وهي الشروط التي  لا تتوفر في الحكم المطعون فيه »

[72] حمدي باشا، طرق التنفيذ مرجع سابق، ص: 316

[73] أنظر: حمدي باشا، طرق التنفيذ مرجع سابق،314

[74] حمدي باشا طرق التنفيذ مرجع سابق، ص:342

[75]زكي زكي حسين زيدان البيع بالمزاد العلني بين الفقه الاسلامي والقانون الوضعي الاسكندرية دار الفكر الجامعي 2004مص:166

 

[76] محمد حسنين، التنفيذ القضائي وتوزيع حصيلته في قانون الاجراءات المدنية الجزائري، مرجع ساب ، ص. 221.

[77] سائح سنقوقة، شرح قانون الإجراءات المدنية و الإدارية، الجزء الثاني، )د، ط(،الجزائر، :دار الهدى، 2011 ،ص1016

[78] - أحلام ريحاني، الـحجز العقاري التنـفيذي، مذكرة التخرج لنيل إجـازة الـمدرسة العـليا للقـضـاء، الدفعة الثامنة عشر، 2009/2010م . ص:53

[79] الألباني: صحيح الجامع الصغير وزيادته ط 3   ببيروت: المكتب الاسلامي – 1988  ،ص 314